林祖辉点点头，方进能这样想，已经具备一个成功人士的基本行为了，那就是胆子大，时机把握的不错。

他沉思了一下，说道：“这样吧，我欠你的那1000万，下个月就还你！”

“大佬，不用的，我这点钱足够了！”

“你听我说，我最近在外汇上赚了一笔钱，1000万对我来说已经不是那么重要了。既然我有钱了，自然要还你！”

“喔，大佬！”

“你既然投资物业，我给你指个明路，你将所有资金去购买红磡、荃湾、葵涌的工业厂房。理由其实很简单，1982年至1984年，香江的工业厂房兴建量严重不足，可能马上就会陷入供不应求的现象，一两年的回报应该非常不错！”

方进神情激动，连忙说道：“恩，我听大佬的，以后大佬有什么事，我赴汤蹈火！”

人脉是成功非常重要的一个因素，林祖辉有王启霖的提携，他也乐意稍微提携一下方进。

林祖辉摆摆手说道：“我能有什么事！我告诉你那些并不算什么，你投资其它物业也是一样有大回报。”

“不一样的，大佬！现在外面住宅物业炒疯了，新楼盘我们根本抢不上。这个月，康泽花园推出的时候，我们叫公司的人去排队，结果现场秩序乱的一塌糊涂。最后，开发商暂停了派发申请表，翌日报刊刊登申请表格，申请人用邮寄的方式将申请表连同1万元本票寄给他们，采用抽签的方式发售。搞了半天，我们公司十来号人，才抽中两套房，赚的只够发他们工资。”

地产确实够火热的，但也需要明白一个事实，那就是有五成都是炒家。

香江的房价高，不能全怪开发商：

第一，政府在推动地价、房价上涨，因为地产税收占比财政收入很大，这一点林祖辉并不陌生

第二，炒家太多，每一次地产大升浪，炒家的功劳占三成以上这些人大多数都发财了，也有一些在地产暴跌前大批购买的，堪比炒股跳楼。

第三，地产商有少部分的责任，有人说地产商拿着土地不开发站在林祖辉的角度来说，土地储备是一个公司的核心竞争力，在购买这些土地时，地产商想的就是土地储备，以后建房降低成本。

外围因素有很多，就没法一一列举。

但香江政府不是没有打击过地产商，前世九十年代港府联合银行打击地产商，提高首付款等各种措施。

香江的地产商一怒，顿时联合起来，官地拍卖不再竞价，并频繁接触加拿大、新加坡的官员意思很简单，你要打击香江地产业，那好，官地拍卖你也不要想卖出高价，港府的财政收入很大一部分就是靠卖地，顿时就急了。

其次，地产商手里有大量的现金，可以全球去投资。本地投资少了，势必要造成大风浪，工人失业，税收锐减等等。

结果，银行公会当说客，港府妥协，地产商又轰轰烈烈的投资香江的地产业。这就是资本主义、自由经济的社会，所带来的一系列后果。

......

方进离开后。

林祖辉也在考虑工业厂房的事情，这个投资并不能长久。1982年至1984年因为没有新的厂房修建，所以确实很快会供不应求表面化，价格大幅上涨是必然的，预计到八七股灾还有七八成的利润。加上杠杆，就是好几倍的利润。

八七股灾过后，由于内地的开放，很多香港厂家把厂房搬到了内地，从此香江的工业便一蹶不振，最后竟然消失了，那些工业厂房就慢慢荒废了，只能改写字楼和住宅。

新时代地产也需要投资一些工业厂房，毕竟作为一家新兴的地产商，在开发住宅楼盘的实力上，还需要沉淀，不可能像大型地产商，同时有15个以上的楼盘在开发而新时代地产的集资能力、贷款能力又非常的强悍，势必要大量投资物业，以来给资金提供去向。

“等供股集资后，去银行借一笔钱以五倍杠杆的方式，去投资工业厂房！供股的资金，自然要去购买土地、旧楼、优质物业等。”

在林祖辉的手里，新时代地产的投资项目盈利炒房、外汇、收租，远超发展地产利润开发住宅。

这都是林祖辉要快速打造一个巨无霸地产集团公司的最佳途径，毕竟他起步太晚了。

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